Porez na nekretnine u Hrvatskoj

Objavljeno od Toni Nasić

Hrvatska je jedna od rijetkih članica Europske unije koja nema porez na nekretnine, u smislu periodičnog poreza na vlasništvo nad zemljištem i građevinama. Iako se određena davanja mogu smatrati ekvivalentnima porezu na nekretnine (porez na kuće za odmor i komunalna naknada), kod oporezivanja imovine u Hrvatskoj postoje brojne manjkavosti koje je potrebno modernizirati. U godišnjim izvješćima za Hrvatsku, Europska komisija redovito ističe potrebu uvođenja poreza na nekretnine temeljenog na vrijednosti nekretnine. Navodi se kako odsutnost takvog poreza, zajedno sa niskim poreznim stopama na prihode od kratkoročnog najma dovode do rasta cijena nekretnina te smanjenja ponude dostupnih stambenih objekata za kućanstva.

Problem je posebno izražen na obalnim područjima i razmjerno više pogađa kućanstva s nižim prihodima i mlade obitelji. Slična preporuka nalazi se u kratkom izvješću Međunarodnog monetarnog fonda za Hrvatsku 2023. godine u kojem se također ističe kako bi modernizacija poreza na nekretnine te smanjenje povoljnog oporezivanja najma moglo povećati ponudu i potaknuti sudjelovanje radne snage. Uza sve to, Državni zavod za statistiku prošle je godine objavio obrađene podatke posljednjeg popisa stanovništva 2021. koji je pokazao kako je u Hrvatskoj oko 600 000 stanova bilo prazno. Sve navedeno upućuje na potrebu detaljnije analize poreza na nekretnine, njegovih prednosti i nedostataka.

 

Osnovne karakteristike poreza na nekretnine

Porez na nekretnine odnosi se na periodični porez na vlasništvo nad nekretninama ili zemljištem. Osnovica poreza može se utvrđivati prema vrijednosti imovine ili u fizičkim jedinicama. Utvrđivanje porezne osnovice na temelju fizičke veličine nekretnine jednostavnije je i objektivnije, ali i nepravednije budući da ne pogađa građane s većim dohotkom. U pravilu se rijetko primjenjuje. Kada je riječ o vrijednosnom utvrđivanju porezne osnovnice, najčešće se primjenjuje metoda usporedivih prodaja prema kojoj se vrijednost nekretnine utvrđuje procjenjujući iznos za koji bi se navedena nekretnina mogla u tom trenutku prodati.

Suvremena teorija o porezima tvrdi kako prednosti uvođenja poreza na nekretnine nadvladavaju njegove nedostatke. Prije svega, porez na nekretnine stabilan je izvor sredstava budući da se nekretnine ne mogu sakriti ili premjestiti. U isto vrijeme, to znači i postojanje niske razine porezne evazije. Za razliku od poreza na potrošnju i poreza na dohodak koji u vrijeme krize značajno variraju, prihodi poreza na nekretnine ostaju postojani.

Druga važna prednost poreza na nekretnine je u tome što ima najmanje negativan utjecaj na ekonomski rast. Iz navedenog razloga Europska komisija preporuča preseljenje poreznog tereta s rada na imovinu kako bi se rasteretio rad i potaknulo veće zapošljavanje. Budući da je opterećenje rada u Hrvatskoj jedno od najviših u Europskoj uniji, njegovo rasterećenje moglo bi ostaviti pozitivne učinke na gospodarstvo. Također, važna karakteristika poreza na nekretnine je u njegovoj redistribucijskoj funkciji. Budući da se imovina često može smatrati dobrom mjerom ekonomske snage i bogatstva, porez se može oblikovati tako da veći porezni teret snose građani s većom gospodarskom snagom (vertikalna pravednost). Porez na nekretnine može potaknuti učinkovitost tržišta stavljajući u funkciju brojne neaktivne nekretnine te umanjiti mogućnosti za izbjegavanje poreza prilikom iznajmljivanja stanova.  Osim toga, može se očekivati uređenije tržište nekretnina zahvaljujući većem broju informacija prikupljenih administriranjem poreza na nekretnine.

S druge strane, ističe se da uvođenjem poreza na nekretnine dolazi do dvostrukog oporezivanja dohotka; prvi put u fazi njegova nastanka, a drugi put kada se dohodak usmjeri u plaćanje poreza na nekretnine. Također, potencijalnim nedostatkom može se smatrati i to što je za njegovo uvođenje potrebno imati ažuran registar nekretnina, što stvara značajne administrativne troškove, osobito u prvim godinama uvođenja.

 

Porez na nekretnine u Hrvatskoj

Iako Hrvatska nema porez na nekretnine u onom obliku kao što ga poznaju druge zemlje članice EU-a i OECD-a, u Hrvatskoj postoje dva oblika poreznih davanja koja se mogu uvrstiti pod porez na nekretnine (tj. periodične poreze na vlasništvo nad nekretninama). Riječ je o porezu na kuće za odmor i komunalnoj naknadi. Oba porezna oblika prihod su jedinica lokalne samouprave, gradova i općina.

Porez na kuće za odmor plaćaju vlasnici kuća za odmor, a ovisno o općini ili gradu u kojem se kuća nalazi, iznos poreza kreće se između 0,66 i 5,00 eura po četvornom metru korisne površine i plaća se godišnje. Promatra li se njegov udio u ukupnim poreznim prihodima Hrvatske ili kao udio u BDP-u, porez na kuće za odmor predstavlja vrlo mali iznos (0,04% BDP-a). Komunalnu naknadu plaćaju vlasnici, odnosno korisnici stambenog, poslovnog i garažnog prostora, građevinskog zemljišta na kojemu se obavlja poslovna djelatnost te neizgrađenog građevinskog zemljišta. Visinu komunalne naknade, kao i u slučaju poreza na kuće za odmor, određuje jedinica lokalne samouprave, a ovisi o lokaciji i o vrsti nekretnine. Komunalna naknada ne smatra se porezom budući da ima striktno definiranu namjenu. Prihodi od komunalne naknade nešto su veći su od prihoda od kuća za odmor (oko 0,5% BDP-a).

Budući da je osnovica za oporezivanje fizička veličina nekretnine, komunalna naknada i porez na kuće za odmor ne ispunjavaju načelo oporezivanja prema gospodarskoj snazi. Na taj se način gubi pravednost u oporezivanju jer takav porez relativno više pogađa one sa slabijim ekonomskim stanjem. Kada se tome pridoda povoljno oporezivanje kratkoročnog najma te izrazito niska stopa poreza na promet nekretnina, pravednost poreznog sustava značajno se narušava.

Ako bi se Hrvatsku stavilo u kontekst zemalja u okruženju, moglo bi se primijetiti kako Hrvatska ostvaruje nešto veće prihode od poreza na nekretnine (komunalne naknade i poreza na kuće za odmor) nego druge zemlje u regiji.

 

Graf 1. Prihodi od poreza na nekretnine za odabrane zemlje (u % BDP-a)

Izvor: OECD, za Hrvatsku Kukić i Švaljek, 2012: 81; DG Taxation and Customs Union, 2021.

 

Upravo su dva pokušaja (2012. i 2017.) uvođenja poreza na nekretnine imala za cilj objedinjivanje ova dva davanja i njihovog pretvaranja u porez na nekretnine. Prema Prijedlogu zakona 2017. godine, porez na nekretnine i dalje bi ostao prihod jedinica lokalne samouprave, a za početak (do 2020.) porezna osnovnica obračunavala bi se kao i ranije, prema fizičkoj veličini nekretnine. U drugoj fazi (nakon 2020.) predvidjelo se dodavanje koeficijenata kojima bi se u obzir uzeli starost i stanje nekretnine. Na taj bi se način porez na nekretnine približio vrijednosnom oporezivanju nekretnina, što je u skladu s preporukama Europske komisije i OECD-a.

Pokušaji uvođenja poreza na nekretnine u Hrvatskoj do sada nisu uspjeli, no potreba za reformom ostaje. Kako se pokazuje u ovom članku, porez na nekretnine mogao bi iz više razloga povoljno djelovati na hrvatsku ekonomiju, ali još važnije, učiniti porezni sustav pravednijim.

 

Hrvoje Hrnkaš

 

IZVORI:

  1. Arnold, J. (2008) ‘Do Tax Structures Affect Aggregate Economic Growth? Empirical Evidence from a Panel of OECD countries’, OECD Economics Department Working Papers, 643, Pariz: OECD.
  2. DG Taxation and Customs Union (2021) Taxation Trends in the European Union. Dostupno na: chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://taxation-customs.ec.europa.eu/system/files/2021-06/taxation_trends_2021_country_chapter_croatia.pdf (pristupljeno 15.2.2024.)
  3. Europska komisija (2012) Taxation trends in the European Union. Luxembourg: Publication Office of the European Union.
  4. Europska komisija (2018) COMMISSION STAFF WORKING DOCUMENT 2018 Country Report – Croatia. Dostupno na: https://commission.europa.eu/publications/2018-european-semester-country-reports_en (pristupljeno 15.2.2024.).
  5. Europska komisija (2019) COMMISSION STAFF WORKING DOCUMENT 2019 Country Report – Croatia. Dostupno na: https://commission.europa.eu/publications/2019-european-semester-country-reports_en (pristupljeno 15.2.2024.).
  6. Europska komisija (2023) COMMISSION STAFF WORKING DOCUMENT 2023 Country Report – Croatia. Dostupno na: chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://economy-finance.ec.europa.eu/system/files/2023-05/HR_SWD_2023_611_en.pdf (pristupljeno: 9.1.2024.).
  7. Jutarnji list (2023) Čak 600.000 stanova zjapi prazno, situacija je neizdrživa, stručnjaci nam otkrivaju što se mora poduzeti. Dostupno na: https://www.jutarnji.hr/domidizajn/nekretnine/cak-600-000-stanova-zjapi-prazno-situacija-je-neizdrziva-strucnjaci-nam-otkrivaju-sto-se-mora-poduzeti-15405300 (pristupljeno 15.2.2024.).
  8. Kukić, N., i Švaljek, S. (2012) ‘Porez na nekretnine: osnovne značajke i rasprava o uvođenju u Hrvatskoj’, Privredna kretanja i ekonomska politika, 22(132), str. 49-91. Dostupno na: https://hrcak.srce.hr/91387 (pristupljeno: 12.01.2024.).
  9. MMF (2023) IMF Executive Board Concludes 2023 Article IV Consultation with Croatia. Dostupno na: https://www.imf.org/en/News/Articles/2023/06/27/pr23241-croatia-imf-executive-board-concludes-2023-article-iv-consultation-with-croatia (pristupljeno 9.1.2024.).
  10. 10. OECD (2023) Revenue statistics. Dostupno na: https://stats.oecd.org/Index.aspx?QueryId=78526# (pristupljeno 15.2.2024.).