Građevina je temelj gospodarstva te je stara koliko i sam čovjek. Ona je poveznica između brojnih drugih gospodarskih grana od prerađivačke industrije preko samog građevinarstva sve do pružanja financijskih (izdavanje stambenih kredita) i osiguravateljnih (osiguranje nekretnina) djelatnosti. Veći promet nekretninama i veća tržišna aktivnost, znači i više posla za mnogo gospodarskih grana. U zadnjim je godinama prisutan trend rasta cijena nekretnina u većini Hrvatske. Rast cijena kao i broj prodanih nekretnina, ključan je ekonomski pokazatelj u svim svjetskim gospodarstvima. Kako se većina nekretnina kupuje posuđenim novcem tj. na kredite, koji su velikim dijelom dugoročni, sama odluka kupnje nečega što će se otplaćivati dugi niz godina zahtjeva potpunu vjeru u sigurnu i stabilnu budućnost. Laički rečeno, stanovništvo i tvrtke će kupovati nekretnine jedino ako su sigurni da će u budućnosti imati stabilan izvor prihoda, tj. da će zarađivati dovoljno da mogu otplaćivati rate kredita. Broj prodanih nekretnina pokazuje količinu optimizma u pogledu budućnosti gospodarstva te je pokazatelj koji svaka vlada treba zorno pratiti.
Posljednjih se godinu dana Hrvatska svrstala među europske rekordere po rastu cijena nekretnina, s rastom cijena od 8,5 posto u odnosu na lanjsko razdoblje i u odnosu na upola toliki rast u zemljama Eurozone[1]. Puno medijske pažnje u zadnje vrijeme posvećuje se rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj kao i “bombastičnim” najavama o novom potencijalnom balonu na tržištu nekretnina, sličnom onom iz pretkriznog razdoblja. Međutim, važno je naglasiti da trend rasta cijena nije prisutan u čitavoj Hrvatskoj. Najizraženiji rast se, naravno, dogodio u priobalnoj Hrvatskoj i to zbog razvoja turizma i rekordnog broja dolazaka i noćenja turista u kojima su mnogi uvidjeli mogućnost zarade u iznajmljivanju. Također, prisutna je i kupovine nekretnina od strane inozemnih državljana. Kontinentalna i Gorska Hrvatska ipak nisu zabilježile rast cijena nekretnina već njihovu stagnaciju. Ova je stagnacija uzrokovana demografskim i migracijskim trendovima, tj. starenjem i iseljavanjem stanovništva. Iako ima više iznimka ovom pravilu, najupečatljiviji je grad Zagreb. Zagreb predstavlja najveće tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj s 32% prodanih stanova u šestogodišnjem razdoblju (2012. do 2017.) od ukupnog broja prodanih stanova u Hrvatskoj. No, postavlja se pitanje što je uzrokovalo ovakav porast cijene stanova u Zagrebu? Možda neobično zvuči, ali za početni porast cijena 2015. godine možemo “okriviti” Advent u Zagrebu, odnosno turističku potražnju. Zagrepčani su, ponukani svojim južnijim susjedima, shvatili da taj događaj mogu pretvoriti u zaradu iznajmljivanjem apartmana turistima te je tu krenula potražnja za stanovima između 40 i 60 m2, koja se i dan danas zadržala. Kako je ponestalo takvih stanova na tržištu, iznajmljivači su se počeli zanimati i za duplo veće stanove koje bi kasnije pregrađivali i napravili dva manja stana od toga. Zbog nagle potražnje cijene su počele rasti i širiti se iz užeg centra i na ostale kvartove u Zagrebu poput Trešnjevke ili Črnomerca. Građevinski sektor uvidio je priliku u tome i počeo s novogradnjom čije su cijene odmah u početku bile neočekivano visoke kako bi se uhvatio tempo s dosadašnjim cijenama nekretnina. Osim zbog turizma, rast cijena možemo pripisati i malom broju građevinskih tvrtki koje su preživjele krizu, a i manjku radne snage koja bi obavljala poslove gradnje i zbog čega raste cijena radne snage koja je ostala u Hrvatskoj, a posljedično se taj rast prevali na kupce. Također, niske kamatne stope na štednju usmjeravaju potencijalne štediše da svoj novac usmjere u neke druge likvidne oblike očuvanja vrijednosti novca, kao u ovom slučaju nekretnine, u koje su počeli ulagati jer im dugoročno veće prinose može donijeti zarada od iznajmljivanja nego od pasivnih kamata. Između ostalog, razlozi za poskupljenje su i makroekonomski: gospodarski oporavak, rast plaća i bolja stopa zaposlenosti, zbog čega su ljudi opušteniji i dopuštaju si više nego u depresivna vremena krize.
Izvor: Njuškalo blog
Na grafu je vidljiv porast cijena kvadrata za stanove u Zagrebu. Od rujna 2015. godine do rujna 2018., prosječna cijena kvadrata je narasla punih 20%. Taj je rast zapravo u razdoblju od zadnjih godinu dana jer su cijene kroz 2015. i 2016. stagnirale, a pravi su rast iskusile tek od polovice 2017. godine. Razlog stagnacije kroz 2015. i 2016. godinu je taj što su cijene u tom razdoblju uglavnom rasle u užem centru Zagreba i još se taj val viših cijena nije proširio na ostatak grada.
2017. godine država se upliće na tržište nekretnina sa svojim subvencijama za mlade. Podsjetimo ukratko da država subvencionira kredite građana koji nisu stariji od 45 godina, nemaju u vlasništvu stan i koji ispunjavaju uvjete za dobivanje kredita koje utvrđuje kreditna institucija za kupnju stana ili kuće, odnosno gradnju kuće. Subvencionira se kupnja stana ili kuće čija cijena s PDV-om po m2 površine nije veća od 1.500 € i kredit čiji iznos ne prelazi 100.000 € u kunskoj protuvrijednosti te čiji rok otplate nije kraći od 15 godina, a naravno oba iznosa mogu biti i veća, ali će država subvencionirati samo do 1.500 € odnosno 100.000 €[2]. Visina subvencije ovisi o indeksu razvijenosti mjesta na kojem se nekretnina kupuje odnosno gradi i kreće se od 30 do 51% pa tako se neće dobiti ista subvencija za kupnju nekretnine u Okučanima i u Zagrebu. Subvencije se dodjeljuju prvih pet godina otplate stambenog kredita, a mogu se dodatno povećati za svako živorođeno ili posvojeno dijete za dvije godine[3]. 2017. godine kada su se pojavile subvencije, bila je “navala” na njih, što su naravno prodavatelji stanova uvidjeli i počeli još više dizati cijene. 2018. godine, odnosno barem do sada što je objavljeno, nije došlo do istih reakcija kao prethodne godine. To možemo pripisati tome da se s konstantnim rastom cijena nekretnina, isplativost uloge države dovela u pitanje. Koliko nam subvencije uopće znače kada zbog rasta cijena one baš i ne olakšavaju kupnju prve nekretnine mladim ljudima, nego više idu u korist zarade prodavatelja.
Što je država postigla uplitanjem na tržište nekretnina? Važno je napomenuti da su subvencije mjera isključivo za kreditno sposobne ljude, za ljude koji su ionako imali u planu kupiti nekretninu, a ova mjera im je samo ubrzala odluku. Pohvalno je da je država prepoznala to da se treba uplesti, međutim, za mlade koji nisu kreditno sposobni ova mjera možda i nije najbolja i mogli bismo reći da im rast cijena otežava potencijalnu kupnju jednog dana te da ova mjera za mlade neće spriječiti daljnje iseljavanje iz Hrvatske jer u većini slučajeva ne iseljavaju oni koji si sve ovo mogu priuštiti i bez pomoći države. Smatram da bi država umjesto spomenutih subvencija, mogla poći za primjerom Singapura, kao jedne od najrazvijenijih ekonomija svijeta. Singapur se u prošlom stoljeću obračunao s niskom razinom posjedovanja nekretnina tako da su krenuli graditi stanove koje su prodavali po nižim cijenama posebno za mlade, i to one s manjom kreditnom sposobnošću te su na taj način riješili problem nezbrinutosti. O sličnom bi rješenju mogla promisliti i Republika Hrvatska jer bi tako direktno utjecala na rast gospodarstva (što zbog angažiranja domaćih izvoditelja radova, što zbog ostanka ljudi koji bi kupili ove stanove), a također mogla bi i utjecati na stabilnu razinu cijena na tržištu nekretnina.
Lucija Benko
[1] Lider/Hina, Eurostat: Cijene hrvatskih nekretnina u prvom tromjesečju ubrzano rasle, Lider,
[2] Narodne novine, Zakon o subvencioniranju stambenih kredita,
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2017_07_65_1493.html
[3] ibid