Specifičnosti tržišta nekretnina u Europskoj uniji i Hrvatskoj

Objavljeno od Ado Sinjori

Rad možete preuzeti ovdje

1. Uvod

1.1. O čemu je rad i zašto je tema važna

Tržište nekretnina zauzima posebno mjesto u suvremenoj ekonomiji zato što istodobno djeluje kao tržište potrošnog dobra, tržište investicijske imovine i važan kanal monetarne i financijske transmisije. Stan nije samo mjesto stanovanja, nego i najveća pojedinačna stavka imovine većine kućanstava, čest kolateral u bankarskom sustavu te važna komponenta investicijske aktivnosti, građevinarstva i lokalnog razvoja. Zbog toga promjene cijena stambenih nekretnina imaju učinke koji nadilaze samo tržište stanovanja: prelijevaju se na potrošnju kućanstava, kreditnu aktivnost, građevinski sektor, regionalnu mobilnost radne snage i financijsku stabilnost (ECB, 2025; HNB, 2025a).

Aktualnost teme vidljiva je u novijim europskim kretanjima. Prema Eurostatu, u četvrtom tromjesečju 2025. cijene stambenih nekretnina na razini Europske unije porasle su za 5,5 % u odnosu na isto razdoblje prethodne godine, dok je Hrvatska s godišnjim rastom od 16,1 % bila među članicama s najizraženijim povećanjem cijena (Eurostat, 2026a). Istodobno, više od dvije trećine stanovništva EU živi u vlastitom domu, no obrasci vlasništva i najma među državama izrazito se razlikuju. U Hrvatskoj je 2024. godine 91 % stanovništva živjelo u kućanstvima koja posjeduju vlastiti dom, što hrvatsko tržište jasno razlikuje od država sa snažnijim i institucionalno razvijenijim najamnim sektorom, poput Austrije ili Njemačke (Eurostat, 2026b).

Zato se pitanje hrvatskih cijena nekretnina ne može svesti na promatranje jedne prosječne cijene stana. Tržište je obilježeno visokom stopom vlasništva, slabije razvijenim dugoročnim najmom, prostornom segmentacijom između Zagreba, jadranske Hrvatske i ostatka zemlje te snažnijim utjecajem turizma i investicijske potražnje u dijelu lokalnih tržišta. Posebnu ulogu imaju i sporost prilagodbe ponude, dostupnost građevinskog zemljišta, administrativne procedure, troškovi gradnje i prometna povezanost, jer upravo ti čimbenici određuju hoće li se rast potražnje pretvoriti pretežno u rast cijena ili u povećanje nove gradnje (Caldera Sánchez i Johansson, 2011; Saiz, 2010; Boras i Tica, 2013).

Polazište rada stoga nije samo utvrditi da su cijene nekretnina u Hrvatskoj rasle, nego objasniti zašto su rasle, kako se hrvatski slučaj uklapa u širi europski okvir i na koji se način rast cijena pretvara u problem priuštivosti stanovanja. Time se istraživanje usmjerava na četiri povezane, ali analitički različite dimenzije: razinu cijena, dinamiku rasta cijena, priuštivost kupnje i priuštivost najma.

1.2. Što rad želi istražiti i kako je postavljen

Cilj je rada analizirati specifičnosti tržišta nekretnina u Europskoj uniji i Hrvatskoj te, polazeći od šire europske slike, izdvojiti čimbenike koji su posebno važni za objašnjenje rasta cijena i priuštivosti stanovanja u Hrvatskoj. Struktura rada slijedi tu logiku: najprije se razrađuju teorijski i konceptualni mehanizmi tržišta nekretnina, zatim se sintetizira relevantna literatura, nakon toga se Hrvatska smješta u europski okvir, a završna poglavlja usmjeravaju se na hrvatske specifičnosti i njihove posljedice za cijene i stanovanje.

Glavno istraživačko pitanje rada glasi: kako se specifičnosti hrvatskog tržišta nekretnina, promatrane u komparativnom okviru Europske unije, odražavaju na dinamiku rasta cijena nekretnina i priuštivost stanovanja te koje varijable najviše objašnjavaju te ishode u Hrvatskoj? Polazna hipoteza jest da se rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj ne može objasniti samo zajedničkim makroekonomskim i financijskim čimbenicima karakterističnima za države EU, nego i kombinacijom strukturne neelastičnosti ponude, prostornih obilježja tržišta te investicijsko-turističke potražnje. Posljedično, pogoršanje priuštivosti stanovanja treba promatrati kao rezultat međudjelovanja cijena, dohodaka, kreditnih uvjeta, najamnina i pristupa tržištu za različite skupine kućanstava.

Takvo postavljanje rada omogućuje da se Hrvatska ne promatra izolirano, nego kao tržište koje dijeli dio obilježja s drugim članicama Unije, ali istodobno pokazuje vlastite strukturne posebnosti. Sljedeće poglavlje zato najprije uspostavlja analitički okvir: objašnjava što tržište nekretnina čini posebnim i zašto se u nastavku rada odvojeno prate cijene, rast cijena, kupnja i najam.

2. Analitički okvir tržišta nekretnina

2.1. Zašto je tržište nekretnina posebno

Tržište nekretnina razlikuje se od većine drugih tržišta po tome što je riječ o dobru koje je trajno, prostorno nepokretno, izrazito heterogeno i povezano s visokim transakcijskim troškovima. Na tržištu stanovanja ne postoji jedinstven, homogen proizvod koji se može lako usporediti i brzo umnožiti. Svaka nekretnina spaja unutarnja obilježja, kvalitetu gradnje, mikrolokaciju, prometnu dostupnost, obilježja susjedstva, regulatorno okruženje i očekivani budući prinos. Zbog te složenosti cijena nekretnine u pravilu nije rezultat jedne varijable, nego skupa atributa koji na tržištu dobivaju svoje implicitne cijene (Rosen, 1974; McDonald i McMillen, 2007).

Ta heterogenost dodatno je povezana s relativno niskom elastičnošću ponude, osobito u kratkom roku. Ponuda stanova ne može se brzo prilagoditi rastu potražnje jer gradnja zahtijeva vrijeme, kapital, zemljište, dozvole te komunalnu i prometnu infrastrukturu. OECD-ova istraživanja pokazuju da se dugoročna elastičnost stambene ponude znatno razlikuje među državama te da ovisi ne samo o geografskim i urbanim ograničenjima nego i o politikama prostornog planiranja, administrativnim procedurama i regulaciji korištenja zemljišta (Caldera Sánchez i Johansson, 2011). Saiz (2010) dodatno ističe da fizička i regulatorna ograničenja zajedno oblikuju elastičnost ponude, dok Glaeser, Gyourko i Saiz (2008) upozoravaju da u inelastičnijim tržištima potražni šokovi češće završavaju u rastu cijena nego u povećanju stambenog fonda.

Treća posebnost odnosi se na presudnu ulogu lokacije. Klasična urbana ekonomika, od Von Thünena preko Alonsa do Mutha i Millsa, polazi od ideje da su renta i vrijednost zemljišta odnosno stambenog prostora povezane s udaljenošću od središta aktivnosti i troškovima dnevnih migracija. U tom okviru lokacija nije samo geografska oznaka, nego ekonomska varijabla koja sažima dostupnost radnih mjesta, javnih usluga, infrastrukture, okolišnih pogodnosti i vremena putovanja (Alonso, 1964; Fujita, 1989; Muth, 1969; Mills, 1972). Zato tržište nekretnina gotovo uvijek treba promatrati kao skup lokalnih ili regionalnih podtržišta, a ne kao jedno nacionalno tržište u punom smislu riječi.

Taj je naglasak osobito važan za hrvatski kontekst. Boras i Tica (2013), na primjeru zagrebačkog tržišta stanova, pokazuju da je utjecaj udaljenosti od centra grada negativan i statistički značajan čak i kada se u model uključe gradske zone, vrijeme, veličina stana i kvaliteta prometne povezanosti. Njihov je rad metodološki važan jer upozorava da aproksimacija lokacije administrativnim jedinicama nije dovoljna: stvarna udaljenost i vrijeme putovanja nose informaciju koju prosjeci po gradskim četvrtima gube. Time se prirodno otvara sljedeće pitanje: treba li analizirati samo cijene ili i način na koji te cijene postaju teret za različita kućanstva?

2.2. Razlika između cijena, rasta cijena i priuštivosti stanovanja

Za ovaj rad potrebno je jasno razgraničiti pojmove koji se u javnim raspravama često rabe kao sinonimi. Razina cijena označava apsolutnu vrijednost nekretnina u određenom trenutku, dok se rast cijena odnosi na stopu promjene između dvaju razdoblja. Tržište može imati visoku razinu cijena, ali umjerenu stopu rasta, kao što može imati nižu početnu razinu cijena uz vrlo snažno ubrzanje. Ta razlika važna je jer se razina cijena i njihova dinamika ne moraju objašnjavati istim čimbenicima.

Priuštivost stanovanja dodatno pomiče fokus s tržišne cijene na odnos između tržišta i kućanstava. OECD i Eurostat priuštivost najčešće operativno prate preko odnosa troškova stanovanja i raspoloživog dohotka, pri čemu je jedna od uobičajenih mjera stopa stambenog opterećenja, odnosno udio stanovništva koje troši više od 40 % raspoloživog dohotka na stanovanje. U širem smislu priuštivost se promatra i kroz price-to-income omjer, price-to-rent omjer, rent-to-income pokazatelje te ukupni udio troškova stanovanja u raspoloživom dohotku kućanstva (OECD, 2024a; OECD, 2026b; Eurostat, 2025a).

Pritom priuštivost kupnje i priuštivost najma treba promatrati odvojeno. Priuštivost kupnje ovisi o cijeni stana, dohotku, kamatnim stopama, ročnosti kredita, potrebnom početnom kapitalu, pravilima kreditiranja i očekivanim budućim prihodima. Priuštivost najma više ovisi o razini najamnina, raspoloživosti dugoročnog najma, sigurnosti ugovornog odnosa i konkurenciji s drugim oblicima korištenja stambenog fonda. ECB stoga naglašava da financijski uvjeti, kretanje dohodaka i stanje ponude djeluju na vlasnički i najamni segment istodobno, ali ne nužno istim intenzitetom (ECB, 2025).

U hrvatskom slučaju ta razlika ima posebnu težinu. Visoka stopa vlasništva može u agregatnim pokazateljima prikazati povoljniju sliku od one koju doživljavaju skupine koje tek ulaze na tržište: mladi, najmoprimci, kućanstva bez naslijeđene imovine i stanovnici turistički opterećenih ili urbanih sredina. Zato se u nastavku rada literatura ne promatra samo kroz pitanje što podiže cijene, nego i kroz pitanje kako tržišna kretanja postaju problem priuštivosti.

3. Pregled dosadašnjih istraživanja

3.1. Determinante cijena nekretnina u literaturi

Nakon pojmovnog razgraničenja, literatura pokazuje da se cijene nekretnina najčešće objašnjavaju kombinacijom makroekonomskih, financijskih, demografskih, prostornih, ponudnih i institucionalnih čimbenika. U makroekonomskom i financijskom smislu osobito se izdvajaju raspoloživi dohodak, zaposlenost, inflacija, kamatne stope i dostupnost kredita. Égert i Mihaljek (2007) za države srednje i istočne Europe pokazuju da su cijene stanova u tranzicijskim ekonomijama povezane s konvencionalnim fundamentima, poput BDP-a po stanovniku, realnih kamatnih stopa, stambenih kredita i demografskih varijabli, ali i s tranzicijski specifičnim čimbenicima, primjerice razvojem institucija tržišta nekretnina, stambenog financiranja i kvalitativnim promjenama stambenog fonda. Time se otvara interpretativni okvir koji je primjenjiv i na Hrvatsku.

Novija literatura za europodručje potvrđuje da cijene nekretnina reagiraju na potražne i ponudne šokove, ali i da se važnost pojedinih čimbenika mijenja kroz ciklus. ECB-ov pregled recentnog ciklusa pokazuje da su potražni i preferencijski šokovi tijekom pandemije, povoljni financijski uvjeti, zatim zaoštravanje monetarne politike i kreditnih standarda te ograničenja na strani ponude i rast građevinskih troškova zajedno oblikovali kretanje cijena u razdoblju 2020.–2024. (ECB, 2025). Drugim riječima, isti monetarni impuls ne proizvodi jednake učinke na svim tržištima, nego njegov učinak ovisi o stanju ponude, strukturi hipotekarnog tržišta i otpornosti kućanstava.

Zato potražne varijable nisu dovoljne za razumijevanje dinamike cijena. Caldera Sánchez i Johansson (2011) pokazuju da se dugoročna elastičnost ponude među zemljama OECD-a bitno razlikuje i da je niža ondje gdje su izraženija ograničenja korištenja zemljišta i sporije administrativne procedure. Saiz (2010) naglašava važnost geografskih ograničenja, a Glaeser, Gyourko i Saiz (2008) pokazuju da tržišta s inelastičnom ponudom snažnije reagiraju na zajedničke potražne impulse. Za hrvatski slučaj to znači da rast dohodaka, kredita ili investicijske potražnje treba uvijek tumačiti zajedno s prostornom i institucionalnom sposobnošću tržišta da poveća ponudu.

Hrvatska literatura uklapa se u taj obrazac, ali dodaje važne lokalne naglaske. Lovrinčević i Vizek (2008) nalaze visoku dugoročnu dohodovnu elastičnost cijena stanova te pokazuju da su u kratkom roku posebno važni krediti kućanstvima, demografska kretanja i inflacija. Radovi Hrvatske narodne banke razvijaju hedonički pristup i standardizirane indekse cijena nekretnina, čime stvaraju metodološki temelj za praćenje promjene cijena kontrolirane za obilježja nekretnina (Kunovac i sur., 2008; Kunovac i Kotarac, 2019). Boras i Tica (2013) tom pristupu dodaju prostornu dimenziju, pokazujući da udaljenost i prometna dostupnost imaju samostalnu objašnjavajuću snagu u formiranju cijena na zagrebačkom tržištu stanova.

3.2. Priuštivost, posttranzicijska tržišta i hrvatski kontekst

Literatura o priuštivosti upozorava da se stambeni problem ne može svesti na kretanje cijena nekretnina. Quigley i Raphael (2004) ističu da nepriuštivost treba promatrati kroz odnos troškova stanovanja i sposobnosti kućanstava da ih podnesu, pri čemu su najmoprimci i kućanstva nižeg dohotka često izloženi većem opterećenju od prosječnog vlasnika. OECD u novijim publikacijama dodatno naglašava da standardni pokazatelji, poput price-to-income omjera ili stope stambenog opterećenja, zahvaćaju samo dio problema te da različite mjere priuštivosti daju različite slike o položaju pojedinih skupina kućanstava (OECD, 2024a; OECD, 2026b). Ta je napomena posebno važna za zemlje s visokom stopom vlasništva, gdje agregatni pokazatelji slabije bilježe prepreke ulaska na tržište vlasništva ili pritiske u privatnom najmu.

U posttranzicijskim tržištima takve se prepreke nadovezuju na naslijeđene strukturne značajke: visok udio privatiziranog stambenog fonda, slabije institucionaliziran najamni sektor, fragmentirano upravljanje prostorom, nedovoljno ažurirane zemljišne evidencije i relativno nisku geografsku mobilnost. Botrić i Kordej De Villa (2005) rano su upozorile da je hrvatsko tržište regionalno izrazito disperzirano: potražnja se koncentrira u Zagrebu i turističkim područjima, dok su gospodarski slabije regije obilježene viškom ponude i slabijom tržišnom aktivnošću. Taj nalaz ostaje važan jer potvrđuje da nacionalni prosjek ne može zamijeniti analizu regionalnih podtržišta.

Noviji hrvatski radovi na tu regionalnu sliku nadovezuju turistički kanal. Mikulić i sur. (2021) pokazuju da intenziviranje turizma pogoršava priuštivost stanovanja u hrvatskim općinama i gradovima, pri čemu je posebno izražen negativan učinak turističke sezonalnosti. Vizek, Stojčić i Mikulić (2023) potvrđuju da rast turističke aktivnosti može imati prostorne spillover učinke na susjedna područja, dok Vizek, Barbić i Čeh Časni (2024) pokazuju da su turizam, promjene u sastavu smještajnih kapaciteta i konverzija stambenog fonda prema kratkoročnom najmu povezani s rastom cijena stambenih nekretnina. Barbić (2024) dodatno ukazuje na povezanost turističke aktivnosti i potražnje za stanovima i urbanim zemljištem.

Iz literature proizlazi jasna istraživačka logika. Postoje radovi koji objašnjavaju determinante cijena, metodologiju mjerenja, prostorne učinke ili utjecaj turizma, ali je manje analiza koje te elemente istodobno povezuju s europskim komparativnim okvirom i razlikom između razine cijena, dinamike rasta i priuštivosti. Upravo zato sljedeće poglavlje ne uvodi novu temu, nego pretvara nalaze literature u istraživački dizajn rada: definira komparatore, pokazatelje i izvore podataka koji omogućuju povezivanje europskog okvira s hrvatskim specifičnostima.

4. Istraživački dizajn i izvori podataka

4.1. Osnovna logika rada i izbor zemalja za usporedbu

Istraživački dizajn rada slijedi slijed iz prethodnih poglavlja. Najprije se utvrđuje kako tržište nekretnina funkcionira i koje pojmove treba razlikovati, zatim se iz literature izdvajaju relevantni mehanizmi, a nakon toga se ti mehanizmi provjeravaju u europskom i hrvatskom kontekstu. Takav redoslijed omogućuje da komparativni dio ne bude samo opis razlika među državama, nego osnova za kasniju analizu hrvatskih determinanti rasta cijena i priuštivosti stanovanja.

Za usporedbu s Hrvatskom odabrane su Slovenija, Austrija, Portugal i Češka jer svaka od tih zemalja osvjetljava jedan dio hrvatskog slučaja. Slovenija je relevantna zbog geografske i povijesno-institucionalne blizine te obilježja male postsocijalističke ekonomije. Austrija služi kao institucionalni kontrast zbog razvijenijeg najamnog i socijalnog stambenog sektora. Portugal je važan zbog turističke i obalne dimenzije, a Češka zato što pokazuje posttranzicijsko i urbano tržište s jakim pritiskom na priuštivost, ali bez jadransko-turističke komponente.

Takav izbor nije zamišljen kao iscrpna usporedba svih tržišta EU, nego kao funkcionalni skup komparatora. Njime se može razlikovati ono što je u Hrvatskoj dio šireg europskog obrasca od onoga što proizlazi iz domaćih obilježja. Time se smanjuje rizik dviju pojednostavljenih interpretacija: da se svaki hrvatski problem proglasi iznimkom ili da se hrvatsko tržište pogrešno tretira kao potpuno tipičan slučaj. Komparativni dio zato služi kao most između teorijskog okvira i objašnjenja hrvatskih kretanja.

4.2. Pokazatelji, varijable i izvori podataka

U radu se razlikuju četiri skupine zavisnih pokazatelja. Prvu čine pokazatelji razine cijena stambenih nekretnina, odnosno indeksi cijena ili prosječne cijene po četvornom metru kada su dostupne. Drugu skupinu čine pokazatelji dinamike rasta cijena, primjerice godišnje ili tromjesečne stope promjene. Treću skupinu čine pokazatelji priuštivosti kupnje, kao što su omjer cijena i dohodaka, trošak otplate kredita u odnosu na dohodak i uvjeti pristupa financiranju. Četvrtu skupinu čine pokazatelji priuštivosti najma, uključujući rent-to-income logiku, udio troškova stanovanja u raspoloživom dohotku i druge pokazatelje stambenog opterećenja.

Objašnjavajuće varijable organizirane su prema istim mehanizmima koji se ponavljaju u literaturi: makroekonomski čimbenici, poput dohodaka, zaposlenosti, inflacije i gospodarskog rasta; financijski čimbenici, poput kamatnih stopa, stambenih kredita i kreditnih standarda; demografski čimbenici, poput migracija i formiranja kućanstava; prostorne i urbane varijable, poput udaljenosti od središta, prometne dostupnosti i obalne lokacije; ponudne varijable, poput građevinskih dozvola, novogradnje, troškova gradnje i raspoloživosti zemljišta; institucionalne varijable, poput prostorno-planske i administrativne efikasnosti; te hrvatske specifičnosti, posebno turistička intenzivnost, kratkoročni najam i javnopolitičke mjere usmjerene na stambeno tržište.

Izvori podataka usklađeni su s takvom podjelom pokazatelja. U europskom dijelu rada oslonac je na usporedivim bazama Eurostata, OECD-a i ECB-a, osobito za indekse cijena stambenih nekretnina, najamnine, strukturu stanovanja, vlasništvo i stambeno opterećenje, kao i za OECD-ove pokazatelje price-to-income i price-to-rent omjera (Eurostat, 2025a; Eurostat, 2026a; OECD, 2026b). U hrvatskom dijelu temeljni su izvori Hrvatska narodna banka i Državni zavod za statistiku, uključujući podatke o cijenama stambenih nekretnina, kreditiranju, kamatnim stopama, građevinskim dozvolama i novogradnji. Za turizam i prostorne učinke oslanjanje na domaću empirijsku literaturu osobito je važno jer upravo ti radovi daju kontekst koji agregatne baze ne mogu u potpunosti zahvatiti.

Metodološki, rad kombinira deskriptivno-komparativni pristup i analitičku sintezu. Cilj nije procijeniti konačni ekonometrijski model, nego izgraditi dosljedan okvir koji povezuje europske trendove, komparativne razlike i hrvatske specifičnosti. Pritom je važna pouka iz rada Boras i Tice (2013): prostorne varijable, kada god podaci to dopuštaju, ne treba svesti samo na administrativne kategorije, nego ih operacionalizirati kroz udaljenost, vrijeme putovanja i stvarnu dostupnost. Na toj se osnovi rad u nastavku najprije okreće široj slici Europske unije.

5. Šira slika: tržište nekretnina u Europskoj uniji

5.1. Ključni europski trendovi

Europsku uniju korisno je promatrati kao zajednički okvir, ali ne i kao homogeno tržište nekretnina. Države članice izložene su dijelu zajedničkih makroekonomskih i monetarnih impulsa, no obrasci kretanja cijena, struktura stanovanja i razina priuštivosti među njima se znatno razlikuju. Eurostat pokazuje da su cijene stambenih nekretnina u EU između 2010. i 2024. porasle za 53 %, dok su najamnine u istom razdoblju porasle za 25 %, što upućuje na dugotrajan rastući jaz između kupoprodajnog i najamnog segmenta u većem broju država članica (Eurostat, 2025a).

Noviji ciklus potvrđuje tu složenost. Prema Eurostatu, u četvrtom tromjesečju 2025. cijene stambenih nekretnina porasle su za 5,1 % u europodručju i 5,5 % u EU na godišnjoj razini; samo je Finska zabilježila pad, dok su najveći rast imale Mađarska, Portugal i Hrvatska (Eurostat, 2026a). ECB pritom ističe da je nedavni pad cijena u europodručju bio razmjerno blag i kratkotrajan te da su se razine cijena već do trećeg tromjesečja 2024. vratile iznad prijašnjeg vrhunca iz 2022. (ECB, 2025). Stoga recentna europska dinamika više upućuje na različite nacionalne prilagodbe zajedničkim uvjetima nego na jedinstven boom-bust obrazac.

Grafikon 1. Godišnja promjena cijena stambenih nekretnina u četvrtom tromjesečju 2025., u postotcima

Izvor: izrada autora prema Eurostatu (2026a).

Objašnjenje takve dinamike nalazi se i na strani ponude. Eurostat bilježi da su građevinski troškovi u EU između 2010. i 2024. porasli za 56 %, dok je broj odobrenih građevinskih dozvola, nakon vrhunca od gotovo dva milijuna stambenih jedinica u 2021., pao na oko 1,5 milijuna u 2023. i 2024. godini (Eurostat, 2025a). ECB naglašava da su trajna ograničenja ponude i visoki troškovi gradnje jedan od razloga zašto je recentna korekcija bila plitka i zašto se rast cijena relativno brzo obnovio čim su se financijski uvjeti počeli popravljati (ECB, 2025).

Priuštivost stanovanja zato se u EU ne javlja samo kao posljedica visoke razine cijena, nego kao rezultat odnosa cijena, najamnina, dohodaka, financijskih uvjeta i institucionalnog okvira. Eurostat navodi da su kućanstva u EU 2024. u prosjeku izdvajala 19 % raspoloživog dohotka za stanovanje, dok je taj udio za kućanstva ispod 60 % nacionalnog medijana dohotka iznosio 37 %; stambeno preopterećenje bilo je pritom veće u gradovima nego u ruralnim područjima u 23 države članice (Eurostat, 2025a). OECD dodatno upozorava da su mladi, kućanstva nižeg dohotka i privatni najmoprimci posebno izloženi visokom stambenom opterećenju (OECD, 2024a). Ta razlika među skupinama vodi prema sljedećem pitanju: kakvi se modeli stanovanja oblikuju unutar EU i gdje se u njima nalazi Hrvatska?

5.2. Različiti tipovi tržišta i gdje se tu smješta Hrvatska

Jedna od ključnih razlika među državama članicama odnosi se na odnos vlasništva i najma. U 2024. godini 68 % stanovništva EU živjelo je u kućanstvima koja posjeduju vlastiti dom, ali je raspon među državama bio vrlo širok: od izrazito visokih stopa vlasništva u Rumunjskoj, Slovačkoj, Mađarskoj i Hrvatskoj do prevage najma u Njemačkoj te razvijenijeg najamnog sektora u Austriji i Danskoj (Eurostat, 2026b). OECD takve razlike povezuje s povijesnim obrascima privatizacije stambenog fonda, razvijenošću socijalnog i privatnog najma te različitom ulogom države na tržištu stanovanja (OECD, 2024a).

Na toj osnovi mogu se razlikovati tri idealnotipske skupine europskih tržišta. Prvu čine tržišta sa snažnijim institucionalnim i najamnim segmentom, poput Njemačke i Austrije, gdje vlasništvo nije dominantno u istoj mjeri, a socijalni i regulirani najam imaju važniju stabilizacijsku ulogu. Drugu čine visoko-vlasnička posttranzicijska tržišta srednje i istočne Europe, u kojima je najam plići, a dinamika cijena proizlazi iz kombinacije dohodovne konvergencije, kreditnog produbljivanja i sporijeg institucionalnog sazrijevanja. Treću čine turistički i obalno izložena tržišta, poput Portugala i dijelom Španjolske, gdje uz domaće fundamente veću ulogu imaju međunarodna potražnja, kratkoročni najam i lokacijske pogodnosti.

Hrvatska se nalazi na presjeku druge i treće skupine. S jedne strane, 91 % stanovništva 2024. živjelo je u kućanstvima koja posjeduju vlastiti dom, što Hrvatsku svrstava među zemlje s najvišim stopama vlasništva u EU (Eurostat, 2026b). S druge strane, recentna dinamika cijena pokazuje da nije riječ samo o tipičnom posttranzicijskom tržištu: Hrvatska je u četvrtom tromjesečju 2025. bila među članicama s najbržim godišnjim rastom cijena, dok su joj ukupni stambeni troškovi u 2024. još uvijek bili 44 % ispod prosjeka EU (Eurostat, 2025a; Eurostat, 2026a). Ta kombinacija potvrđuje da razinu troškova, dinamiku rasta i priuštivost treba analizirati odvojeno.

Šira europska slika zato služi kao okvir za razumijevanje hrvatskog slučaja, a ne kao završno objašnjenje. Ona pokazuje da su rast cijena i pogoršanje priuštivosti dio šireg europskog problema, ali i da se konkretni mehanizmi razlikuju ovisno o strukturi vlasništva, elastičnosti ponude, ulozi najamnog sektora, urbanom pritisku i važnosti turizma. Sljedeće poglavlje zato sužava fokus s europske raznolikosti na unutarnju strukturu hrvatskog tržišta.

6. Hrvatsko tržište nekretnina

6.1. Osnovna slika hrvatskog tržišta

U europskom okviru Hrvatska se izdvaja kombinacijom visoke vlasničke orijentacije, relativno malog najamnog segmenta i snažne percepcije nekretnine kao oblika štednje i očuvanja vrijednosti. Prema Eurostatu, 91 % stanovništva Hrvatske u 2024. živjelo je u kućanstvu koje posjeduje vlastiti dom, što je svrstava među države EU s najvišim udjelom vlasništva (Eurostat, 2026b). Takva struktura velikim je dijelom nasljeđe privatizacije stambenog fonda iz 1990-ih, ali i rezultat slabije razvijenosti institucionalnog najma i ograničenih alternativnih oblika dugoročne štednje.

Na strani cijena službeni podaci Državnog zavoda za statistiku potvrđuju nastavak ubrzanog rasta. U četvrtom tromjesečju 2025. indeks cijena stambenih objekata bio je viši za 16,1 % u odnosu na isto tromjesečje prethodne godine, dok je prosječni rast u cijeloj 2025. iznosio 14,1 % (DZS, 2026a). Prosječna cijena prodanih novih stanova u 2025. dosegnula je 2 809 eura po četvornom metru, a u Zagrebu 3 129 eura po četvornom metru; ako se promatraju samo stanovi koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe bez POS-a, prosjek za drugo polugodište 2025. iznosio je 2 885 eura po četvornom metru, a u Zagrebu 3 436 eura (DZS, 2026b).

Ti podaci potvrđuju da hrvatsko tržište nije statično, ali još važnije, da nije jedinstveno. Rast cijena povezan je s dohotkom, financiranjem i investicijskom potražnjom, no njihov učinak ovisi o tome u kojem se prostoru javlja potražnja i koliko se brzo ondje može povećati ponuda. Budući da su nekretnine glavni dio imovine kućanstava i važan kanal financijske stabilnosti, promjene cijena imaju šire učinke od samog stambenog sektora (HNB, 2025a). Zato se analiza mora spustiti na razinu glavnih hrvatskih podtržišta.

6.2. Zagreb, obala i ostatak Hrvatske

Hrvatsko tržište funkcionalno se može promatrati kroz tri velika podtržišta: Zagreb kao glavno urbano i radno središte, obalni pojas kao turistički i investicijski izložen segment te ostatak Hrvatske, gdje su cjenovna razina i dinamika snažno povezane s demografskim kretanjima i lokalnom gospodarskom bazom. Ta podjela proizlazi iz urbane ekonomske teorije, ali i iz domaćih istraživanja koja pokazuju da udaljenost, dostupnost i lokacijska atraktivnost imaju snažan učinak na vrijednost stanova (Alonso, 1964; Boras i Tica, 2013).

Zagreb je najlikvidniji segment hrvatskog tržišta jer koncentrira radna mjesta, investicije, studentsku populaciju i javne funkcije. DZS pokazuje da su cijene stambenih objekata u Gradu Zagrebu u 2025. u prosjeku bile više za 14,2 % nego u 2024., a u četvrtom tromjesečju 2025. godišnja stopa rasta iznosila je 14,9 % (DZS, 2026a). Taj rast upućuje na stabilnu potražnju koja se primarno oslanja na koncentraciju ekonomskih funkcija, a ne na turističku sezonu.

Obalni pojas ima drukčiju tržišnu logiku. Ondje se potražnja ne formira samo kroz potrebu za stalnim stanovanjem, nego i kroz turističku potrošnju, kratkoročni najam i interes nerezidenata. Iako je prosječni rast cijena na Jadranu u 2025. bio niži nego u Zagrebu i iznosio 11,8 %, riječ je o segmentu u kojemu su razine cijena i dalje visoke, osobito u turistički najatraktivnijim gradovima i općinama (DZS, 2026a). Hrvatska empirijska literatura pokazuje da turistička aktivnost i prostorna prelijevanja iz turizma pozitivno djeluju na cijene nekretnina i negativno na priuštivost dugoročnog stanovanja (Mikulić i sur., 2021; Vizek, Stojčić i Mikulić, 2023; Barbić, 2024).

Treći segment čini ostatak Hrvatske, gdje su cjenovne razine u pravilu niže, ali ni taj prostor nije homogen. DZS-ov agregat „Ostalo“ bilježio je u 2025. prosječan godišnji rast cijena od 19,3 %, odnosno 23,3 % u četvrtom tromjesečju na godišnjoj razini, što upućuje na ubrzanje rasta iz niže početne baze (DZS, 2026a). Niža apsolutna razina cijena stoga ne znači automatski slabiji pritisak na priuštivost, nego traži pažljivo razlikovanje razine cijena, tempa rasta i lokalnih dohodaka.

Grafikon 2. Godišnji rast cijena stambenih objekata u Hrvatskoj po prostornim segmentima, četvrto tromjesečje 2025., u postotcima

Izvor: izrada autora prema Državnom zavodu za statistiku (2026a).

6.3. Ponuda, najam i institucionalni okvir u Hrvatskoj

Na strani ponude hrvatsko tržište pokazuje trajne znakove rigidnosti. U 2025. izdano je 11 733 građevinskih dozvola, što je za 0,8 % manje nego u 2024., iako je prema tim dozvolama bilo predviđeno građenje 21 809 stanova, odnosno 6,9 % više nego prethodne godine (DZS, 2026c). Ti podaci upućuju na to da razvojni zamah postoji, ali ne jamče da ponuda dovoljno brzo i prostorno precizno odgovara na područja najveće potražnje. Komparativna literatura pokazuje da upravo niža elastičnost ponude pojačava prijenos potražnih šokova u cijene, osobito u urbanim sredinama i zonama s ograničenim zemljištem (Caldera Sánchez i Johansson, 2011; Saiz, 2010).

Najamni segment dodatno ograničava prilagodbu tržišta. Budući da velika većina kućanstava živi u vlastitim nekretninama, najam u Hrvatskoj nema ulogu širokog sigurnosnog amortizera kakvu ima na razvijenijim europskim tržištima. U obalnim gradovima problem pojačava konkurencija kratkoročnog turističkog najma, koji smanjuje raspoloživu ponudu za dugoročne najmoprimce i povećava osjetljivost lokalnog stanovništva na rast troškova stanovanja (Mikulić i sur., 2021; Vizek, Barbić i Čeh Časni, 2024).

Institucionalni okvir pritom treba promatrati kroz razliku između mjera koje šire ponudu i mjera koje potiču potražnju. Kunovac i Žilić pokazuju da je program subvencioniranja stambenih kredita djelovao prociklički: koncentrirao je transakcije u kratkim razdobljima prijava i pridonio rastu cijena u aktivnijim tržišnim segmentima (Kunovac i Žilić, 2021). Zaključak nije da je APN jedini uzrok rasta cijena, nego da se u tržištu s ograničenom ponudom poticaji potražnji mogu kapitalizirati u više cijene. To hrvatski slučaj čini prikladnim za usporedbu s državama koje imaju slična, ali i različita institucionalna rješenja.

7. Hrvatska u usporedbi s odabranim državama EU

7.1. Kriteriji usporedbe i logika izbora država

Usporedba Hrvatske sa Slovenijom, Austrijom, Portugalom i Češkom služi provjeri nalaza iz prethodnog poglavlja. Nije cilj rangirati države, nego utvrditi koji se hrvatski problemi ponavljaju i drugdje, a koji proizlaze iz specifičnog preklapanja visoke vlasničke orijentacije, slabog najma, prostorne segmentacije i turističko-investicijske potražnje. Zato se usporedba vodi kroz nekoliko dimenzija: strukturu vlasništva i najma, elastičnost ponude, prostornu organizaciju potražnje, ulogu turizma i institucionalne mehanizme koji mogu ublažiti ili pojačati pritisak na priuštivost.

Slovenija i Češka služe prvenstveno kao posttranzicijski komparatori s visokim udjelom vlasništva i relativno tankim najamnim sektorom. Austrija predstavlja institucionalni kontrast zbog razvijenog najma i socijalnog stanovanja, a Portugal pokazuje kako turistička i međunarodna potražnja mogu promijeniti lokalnu dostupnost stanovanja. Takav raspored komparatora priprema teren za kasniju analizu hrvatskih determinanti rasta cijena: svaka usporedba izdvaja jedan mehanizam koji se u Hrvatskoj javlja u kombinaciji s drugima.

7.2. Hrvatska i Slovenija

Slovenija je Hrvatskoj najsličniji komparator po veličini, povijesno-institucionalnom nasljeđu i osnovnoj strukturi stanovanja. OECD za Sloveniju naglašava da snažna potražnja i nedovoljna ponuda, uz ograničen javni i privatni najamni sektor, stvaraju napetosti na tržištu stanovanja te da visoke stope vlasništva prikrivaju problem priuštivosti za mlađe kohorte i kućanstva koja se žele preseliti (OECD, 2024b). Dodatno, slovensko tržište opterećuju neučinkoviti prostorno-planski i dozvolni postupci, što ga čini bliskim hrvatskom problemu sporije prilagodbe ponude.

Službena slovenska statistika pokazuje da su cijene stambenih nekretnina u 2024. porasle za 8,5 % u odnosu na prethodnu godinu te da je rast postojećih i novih stanova nastavljen i na kvartalnoj razini (SURS, 2025). Sličnost s Hrvatskom stoga se ne odnosi samo na tranzicijsko nasljeđe, nego i na mehanizam u kojemu visoka vlasnička orijentacija, ograničen najam i sporija ponuda pojačavaju cjenovni pritisak. Glavna razlika jest u tome što je hrvatsko tržište snažnije izloženo obalnoj i turističkoj komponenti, dok je u Sloveniji turistifikacija manje središnji nacionalni mehanizam rasta cijena.

7.3. Hrvatska i Austrija

Austrija je najvažniji institucionalni kontrast hrvatskom tržištu. Prema Eurostatu, Austrija je među državama EU s najvišim udjelom stanovništva koje živi u najmu: 46 % stanovništva živi kao podstanar, dok je u Hrvatskoj vlasništvo dominantan oblik stanovanja (Eurostat, 2026b). Ta razlika mijenja način na koji tržište apsorbira rast cijena i kako se teret stanovanja raspoređuje među kućanstvima.

Austrijski model oslanja se na snažniju regulaciju najma i razvijen sustav socijalnog i neprofitnog stanovanja. Reinprecht navodi da su u Austriji najamnine u socijalnom segmentu troškovno oblikovane, profiti ograničeni, a sustav financiran stabilnim javnim instrumentima i doprinosima (Reinprecht, 2014). Bečki model posebno ilustrira tu razliku: službene gradske stranice navode oko 220 000 gradskih stanova i oko 200 000 subvencioniranih stanova te procjenu da približno polovica stanovnika Beča živi u nekom obliku subvencioniranog stanovanja (City of Vienna, 2026).

Usporedba s Austrijom pokazuje da pritisci na priuštivost ne ovise samo o dohotku ili kamatnim stopama. Institucionalna arhitektura stanovanja može ublažiti tržišne udare ako postoji dovoljno širok i stabilan najamni sloj. Upravo je to hrvatski strukturni nedostatak: rast cijena i najamnina nije amortiziran razvijenim javnim ili neprofitnim najmom, pa se veći dio pritiska prenosi na pojedinačna kućanstva.

7.4. Hrvatska i Portugal

Portugal je važan jer pokazuje što se događa kada se turistička atraktivnost, međunarodna potražnja i ograničena ponuda spoje u dugotrajan rast cijena. Eurostat bilježi da je Portugal u četvrtom tromjesečju 2025. imao jedan od najbržih godišnjih rastova cijena stambenih nekretnina u EU, od 18,9 %, a u duljem su roku njegove cijene od 2015. do kraja 2025. porasle za više od 180 % (Eurostat, 2026a; Eurostat, 2026c). OECD upozorava da u Portugalu od 2013. rast cijena nadmašuje većinu zemalja europodručja i OECD-a, uz slabu investiciju u novu ponudu, segmentirano najamno tržište i nisku razinu socijalnog stanovanja (OECD, 2026a).

Sličnost s Hrvatskom najvidljivija je u obalnim i turistički izloženim područjima, gdje se stanovanje sve više isprepliće s logikom ulaganja i kratkoročnog najma. Ipak, Portugal se razlikuje po snažnijem utjecaju velikih metropolitanskih područja, poput Lisabona i Porta, te po izraženijoj međunarodnoj financijalizaciji tržišta. Hrvatski je obrazac više dualan: Zagreb djeluje kao glavno urbano središte, a obala kao zaseban turističko-investicijski prostor. U oba slučaja turizam i međunarodna potražnja nisu jedini uzroci rasta cijena, ali jesu važni multiplikatori tržišnog pritiska.

7.5. Hrvatska i Češka

Češka pokazuje da se snažan rast cijena i pogoršanje priuštivosti mogu razviti i bez obalne turističke komponente. OECD navodi da je u Češkoj vlasništvo dominantan oblik stanovanja, s oko 75 % kućanstava u vlastitom domu, dok je privatni najam relativno ograničen i obuhvaća oko 18 % kućanstava (OECD, 2021). U isto vrijeme, rast cijena u gradovima, osobito u Pragu, bio je brži od rasta raspoloživog dohotka, što je posebno pogodilo mlade i nove ulaznike na tržište.

Czech National Bank za 2025. bilježi da je indeks cijena stambenih nekretnina u Češkoj u prvom tromjesečju porastao za 10 % na godišnjoj razini, pri čemu su cijene novih stanova rasle još brže, a priuštivost se pogoršala jer su cijene rasle brže od dohotka (Czech National Bank, 2025). Za hrvatski rad ta je usporedba važna jer odvaja turistički kanal od šireg posttranzicijskog obrasca: i bez turistifikacije, visoka vlasnička orijentacija, ograničen najam, urbana koncentracija i sporija ponuda mogu proizvesti ozbiljan problem priuštivosti.

7.6. Sažetak komparativnih nalaza

Komparativna analiza pokazuje da Hrvatska nije izdvojen europski slučaj po samom rastu cijena, ali jest specifična po kombinaciji čimbenika koji taj rast pojačavaju. Sa Slovenijom i Češkom dijeli posttranzicijsko nasljeđe, visoku stopu vlasništva i tanak najamni segment. S Portugalom dijeli utjecaj turizma, kratkoročnog najma i vanjske potražnje na lokalnu priuštivost. Od Austrije se razlikuje po slabijoj institucionalnoj infrastrukturi stanovanja, odnosno po izostanku snažnijeg najamnog i socijalnog amortizera.

Iz toga proizlazi središnja interpretacija hrvatskog slučaja: hrvatsko tržište istodobno ima obilježja srednjoeuropskog posttranzicijskog modela i južnoeuropskog turistički opterećenog modela. Sljedeće poglavlje zato više ne uspoređuje države, nego raščlanjuje domaće mehanizme koji iz te kombinacije proizlaze: dohotke i kredite, prostornu koncentraciju i ponudu te APN, turizam i investicijsku potražnju.

8. Determinante rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj

8.1. Dohoci, kamate i krediti

Nakon komparativnog okvira, prvi domaći kanal rasta cijena čine makroekonomski i financijski čimbenici. ECB naglašava da cijene stambenih nekretnina, zajedno s uvjetima financiranja, izravno utječu na priuštivost stanovanja te da u ciklusima cijena važnu ulogu imaju dohodak, potražnja, očekivanja i spekulativni motivi (ECB, 2025). Za Hrvatsku i starija domaća literatura potvrđuje da su dohodak i kreditni uvjeti važni dugoročni čimbenici kretanja cijena stanova (Lovrinčević i Vizek, 2008; Kunovac i Kotarac, 2019).

U posljednjem snažnom razdoblju rasta važan je bio spoj rasta plaća i i dalje raspoložive kreditne potražnje. Prosječna mjesečna neto plaća u prosincu 2025. iznosila je 1 494 eura, a medijalna 1 280 eura, što upućuje na nastavak rasta raspoloživih nominalnih dohodaka (DZS, 2026d). Istodobno su cijene stambenih objekata u četvrtom tromjesečju 2025. porasle za 16,1 % na godišnjoj razini, dakle brže od plaća (DZS, 2026a). Rast dohodaka stoga može održavati potražnju, ali ne mora poboljšati odnos između cijene stanovanja i dohotka.

Od 1. srpnja 2025. HNB je uveo trajnija ograničenja kriterija kreditiranja: maksimalni DSTI od 45 % za stambene kredite, maksimalni LTV od 90 % i ograničenje ročnosti na 30 godina, uz ograničene iznimke za kućanstva koja rješavaju vlastite stambene potrebe (HNB, 2025b). Te mjere smanjuju prostor za prekomjerno zaduživanje i djeluju kao sigurnosna mreža, ali ne mogu same preokrenuti cjenovni trend ako se potražnja oslanja i na akumuliranu štednju, investicijske motive ili tržište na kojemu ponuda reagira sporo.

8.2. Prostor, migracije, gradnja i dostupnost

Drugi kanal čine prostorne, demografske i ponudne varijable. Boras i Tica na zagrebačkom tržištu stanova pokazuju da udaljenost od centra i prometna dostupnost imaju statistički značajan učinak na tražene cijene, što potvrđuje da lokacija nije pomoćni, nego središnji element analize (Boras i Tica, 2013). U širem teorijskom okviru to je u skladu s urbanom ekonomikom, prema kojoj se vrijednost stambene lokacije formira u odnosu na pristup radnim mjestima, uslugama i prometnim čvorištima (Alonso, 1964; Saiz, 2010).

U Hrvatskoj se ta prostorna logika prelama kroz unutarnje migracije i koncentraciju aktivnosti u Zagrebu i odabranim obalnim gradovima. Kada se stanovništvo, radna mjesta i obrazovne institucije koncentriraju u ograničenom broju središta, potražnja raste upravo ondje gdje je mogućnost širenja ponude najmanje elastična. Regionalni podaci DZS-a pokazuju da takva koncentracija proizvodi različite ishode među podtržištima te da nacionalni prosjek skriva snažnu prostornu heterogenost (DZS, 2026a).

Na strani ponude problem pojačavaju dostupnost zemljišta, tempo izdavanja dozvola, komunalna opremljenost i troškovi gradnje. Činjenica da je u 2025. izdan tek neznatno manji broj građevinskih dozvola nego godinu ranije, uz istodobno snažan rast cijena, upućuje na to da formalna građevinska aktivnost nije dovoljna da brzo stabilizira tržište (DZS, 2026c). To je u skladu s nalazima međunarodne literature prema kojima niža elastičnost ponude znači da se rast potražnje najprije odražava u cijenama, a tek sporije u količini novih stanova (Caldera Sánchez i Johansson, 2011).

8.3. APN, turizam i investicijska potražnja

Treći kanal obuhvaća specifično hrvatske pojačivače potražnje. Najjasniji je primjer APN. Kunovac i Žilić pokazuju da je subvencioniranje stambenih kredita poremetilo uobičajenu mjesečnu dinamiku transakcija i djelovalo prociklički, pridonoseći rastu cijena stanova u aktivnijim segmentima tržišta (Kunovac i Žilić, 2021). Taj nalaz potvrđuje teorijsku intuiciju da se u tržištu s neelastičnom ponudom poticaji potražnji mogu brzo kapitalizirati u više cijene.

Drugi važan pojačivač jest turizam. Hrvatska literatura pokazuje da turistička aktivnost i kratkoročni najam djeluju na lokalna stambena tržišta: Mikulić i sur. nalaze negativan učinak turizma na priuštivost stanovanja, Vizek i sur. dokumentiraju prostorna prelijevanja turističke aktivnosti na cijene nekretnina, a Vizek, Barbić i Čeh Časni pokazuju da sastav turističkog smještaja također utječe na stambeno tržište (Mikulić i sur., 2021; Vizek, Stojčić i Mikulić, 2023; Vizek, Barbić i Čeh Časni, 2024). Barbić dodatno pokazuje povezanost turističke aktivnosti s pritiskom na urbano zemljište i stambenu izgradnju (Barbić, 2024).

Treći element u tom kanalu jest investicijska potražnja. U hrvatskim uvjetima nekretnina je istodobno mjesto stanovanja i financijska imovina za očuvanje vrijednosti kapitala. To ne znači da svaku kupnju treba tumačiti kao špekulaciju, nego da stambena i investicijska logika često djeluju istodobno. Kada se takva potražnja spoji s turističkim prinosima i rigidnom ponudom, cijene mogu rasti brže nego što bi sugerirao lokalni dohodovni potencijal. Sljedeće poglavlje zato promatra kako se ti cjenovni mehanizmi prevode u stvarnu dostupnost kupnje i najma.

9. Determinante priuštivosti stanovanja u Hrvatskoj

9.1. Priuštivost kupnje stana

Priuštivost kupnje ne ovisi samo o razini cijena, nego o odnosu između cijene stana, dohotka kućanstva, kamatne stope, ročnosti kredita i potrebnog početnog kapitala. U 2025. prosječna cijena prodanih novih stanova u Zagrebu iznosila je 3 129 eura po četvornom metru, pa je novi stan od 60 četvornih metara vrijedio približno 187 740 eura (DZS, 2026b). Usporedi li se to s prosječnom neto plaćom od 1 494 eura i medijalnom od 1 280 eura u prosincu 2025., jasno je da kupnja stana za velik dio kućanstava zahtijeva dva stabilna dohotka, znatnu prethodnu štednju ili obiteljsku pomoć (DZS, 2026d).

Grafikon 3. Procijenjena vrijednost novog stana od 60 m² prema prosječnoj cijeni prodanih novih stanova u 2025., u tisućama eura

Izvor: izračun autora prema Državnom zavodu za statistiku (2026b).

Dodatna prepreka jest početni kapital. Ako je maksimalni LTV 90 %, kućanstvo za spomenuti stan mora osigurati gotovo 18 800 eura vlastitih sredstava, i to prije poreza, troškova opremanja i ostalih transakcijskih izdataka (HNB, 2025b). Problem priuštivosti kupnje zato nije samo visina mjesečne rate, nego i pitanje tko uopće može prijeći početni prag ulaska na tržište. Taj prag posebno pogađa mlade i prve kupce koji ne raspolažu naslijeđenom imovinom.

Iz toga proizlazi da formalna kreditna dostupnost nije isto što i stvarna priuštivost stanovanja. Kućanstvo može nominalno zadovoljiti bankarske kriterije, a da mu kupnja stana i dalje predstavlja vrlo visoko dugoročno opterećenje. Priuštivost kupnje stoga treba promatrati kao odnos tržišnih cijena i ukupnih resursa kućanstva, a ne samo kao pitanje bankovne kreditne sposobnosti. Budući da dio kućanstava zbog toga ostaje u najmu, sljedeći je korak analiza najamnog segmenta.

9.2. Tržište najma i njegova ograničenja

U tržištu s visokom vlasničkom orijentacijom najam bi trebao služiti kao prijelazni i fleksibilni segment za mlade, mobilna kućanstva i one koji još ne mogu kupiti stan. U Hrvatskoj taj segment tu funkciju obavlja ograničeno jer je relativno malen i nedovoljno institucionaliziran. Eurostat pokazuje da Hrvatska na agregatnoj razini ima relativno nisku stopu preopterećenosti troškovima stanovanja, ali taj podatak dijelom odražava činjenicu da velika većina stanovništva živi u vlastitim nekretninama, a ne nužno dostupnost sigurnog i dugoročnog najma (Eurostat, 2025a).

Za najmoprimce je položaj nepovoljniji od agregatne slike. Ponuda dugoročnog najma ograničena je zbog visoke vlasničke kulture, slabog institucionalnog najma i konkurencije kratkoročnog turističkog najma u obalnim gradovima. Hrvatska istraživanja koja povezuju turizam i stanovanje pokazuju da se dio stambenog fonda preusmjerava prema turističkoj funkciji, što povećava pritisak na dugoročne najamnine i smanjuje raspoloživu ponudu za lokalno stanovništvo (Mikulić i sur., 2021; Vizek, Stojčić i Mikulić, 2023).

Posljedica je da najam u Hrvatskoj često ne djeluje kao neutralna prijelazna faza prema vlasništvu, nego kao zaseban oblik stambene nesigurnosti. Kućanstva koja veći dio dohotka troše na najam teže akumuliraju štednju potrebnu za kupnju, čime se problem stambene nejednakosti reproducira. Time se pritisak s tržišta najma povezuje s priuštivošću kupnje i vodi prema pitanju koje su skupine najviše izložene.

9.3. Skupine najizloženije nepriuštivosti

Teret nepriuštivosti u Hrvatskoj nije ravnomjerno raspoređen. Najviše su izloženi mladi, prvi kupci, najmoprimci i mobilna kućanstva koja nemaju prethodno akumuliranu imovinu ili obiteljsku podršku. Visoka agregatna stopa vlasništva zato je analitički dvosmislena: ona mnogo govori o strukturi postojećeg stambenog fonda, ali manje o dostupnosti tržišta onima koji na njega tek pokušavaju ući.

Eurostat navodi da je Hrvatska u 2024. imala najvišu prosječnu dob izlaska mladih iz roditeljskog doma u Europskoj uniji, 31,3 godine (Eurostat, 2025b). Taj pokazatelj ne treba tumačiti samo kulturološki. On je ujedno indikator otežane stambene emancipacije: kada su cijene kupnje visoke, dugoročni najam nesiguran, a početni kapital teško akumulirati, odgoda izlaska iz roditeljskog doma postaje racionalna ekonomska prilagodba.

Zbog toga je nepriuštivost u Hrvatskoj i intergeneracijsko pitanje. Postojeći vlasnici mogu ostvarivati dobit od rasta vrijednosti nekretnina, dok se mladi i prvi kupci suočavaju s višim ulaznim cijenama, većim kreditnim opterećenjem i slabijom mogućnošću akumulacije imovine. Ti učinci dugoročno utječu na demografske odluke, mobilnost radne snage i socijalnu strukturu urbanih područja. Rasprava u nastavku zato sintetizira nalaze ne kao odvojene teme, nego kao povezani lanac uzroka i posljedica.

10. Rasprava

10.1. Glavni nalazi u europskom i hrvatskom kontekstu

Dosadašnja analiza pokazuje da rast cijena nekretnina u Hrvatskoj pripada širem europskom ciklusu, ali se u Hrvatskoj oblikuje kroz specifičan spoj domaćih obilježja. Zajednički europski čimbenici, poput financijskih uvjeta, postpandemijske potražnje, rasta očekivanja i ograničenja ponude, stvaraju opći okvir. No komparativni dio rada pokazuje da isti impulsi proizvode različite ishode ovisno o strukturi vlasništva, razvijenosti najma, prostornoj koncentraciji potražnje i institucionalnim mehanizmima ublažavanja tržišnog pritiska.

U hrvatskom slučaju ti se mehanizmi nadovezuju jedan na drugi. Prostorna segmentacija usmjerava potražnju prema Zagrebu i turistički atraktivnim područjima; visoka stopa vlasništva i slab institucionalni najam smanjuju fleksibilnost kućanstava; rigidnija ponuda pojačava prijenos potražnje u cijene; a turizam, investicijska potražnja i dio poticajnih mjera dodatno povećavaju pritisak u najaktivnijim segmentima tržišta. Zato se rast cijena ne može objasniti samo dohotkom i kreditima, niti se priuštivost može razumjeti samo preko prosječne cijene stana.

Komparativna usporedba pojačava taj zaključak bez ponavljanja istih argumenata. Slovenija i Češka pokazuju posttranzicijski obrazac visoke vlasničke orijentacije, urbanog pritiska i ograničenog najma. Portugal pokazuje kako turizam i vanjska potražnja mogu pojačati lokalnu nepriuštivost. Austrija pokazuje da institucionalno razvijen najamni i socijalni stambeni sektor može ublažiti tržišne udare. Hrvatska se nalazi na presjeku tih obrazaca, ali bez dovoljno snažnog institucionalnog amortizera.

10.2. Ograničenja, alternativne interpretacije i implikacije

Iako analiza upućuje na važnost strukturno neelastične ponude, prostorne segmentacije i domaćih pojačivača potražnje, dio rasta cijena može se tumačiti i drukčije. Hrvatska je u posljednjem desetljeću prošla kroz dohodovnu konvergenciju, ulazak u europodručje i Schengen te pad percepcije makroekonomskog rizika, što je moglo povećati vrijednost nekretnina i neovisno o tržišnim rigidnostima. Stoga svaki rast cijena ne treba automatski tumačiti kao znak „balona“; dio rasta može odražavati realnu promjenu relativne atraktivnosti lokacija i imovine.

Ograničenje rada proizlazi iz njegova sintetskog karaktera. Analiza se oslanja prvenstveno na sekundarne izvore, službenu statistiku i postojeću literaturu, što omogućuje široku i usporedivu sliku, ali ograničava snagu uzročnih zaključaka. Za preciznije odvajanje učinaka dohodaka, kamata, turizma, kredita i javnih mjera bila bi potrebna dublja empirijska analiza, primjerice regionalni panel-model, hedonistički pristup na razini transakcija ili prostorna ekonometrika. Zato nalaze o APN-u, investicijskoj potražnji i turistifikaciji treba razumjeti kao dobro potkrijepljene, ali istraživački otvorene mehanizme.

Unatoč tim ograničenjima, javnopolitička implikacija je jasna: mjere koje djeluju samo na potražnju ne mogu dugoročno riješiti problem priuštivosti ako ponuda ostaje spora, najam institucionalno slab, a dio stambenog fonda preusmjeren prema investicijskoj ili turističkoj funkciji. Potrebni su instrumenti koji povećavaju elastičnost ponude, stabiliziraju dugoročni najam i smanjuju pritisak neaktivne ili turistički preusmjerene imovine na lokalna tržišta. U suprotnom će rast dohodaka ili povoljniji financijski uvjeti vjerojatno nastaviti završavati u višim cijenama, a ne u boljoj dostupnosti stanovanja.

11. Zaključak

11.1. Završni sažetak rada

Rad je polazio od pitanja koji čimbenici utječu na rast cijena nekretnina u Hrvatskoj i kako se taj problem uklapa u širi kontekst Europske unije. Analiza je pokazala da Hrvatska nije izvan europskih trendova, ali se ne može objasniti ni pukim pozivanjem na prosjek EU. Opći europski makroekonomski i financijski čimbenici važni su za razumijevanje rasta cijena, no u Hrvatskoj se njihovi učinci pojačavaju zbog visoke vlasničke orijentacije, slabog najamnog segmenta, spore prilagodbe ponude, prostorne segmentacije tržišta te dodatnog pritiska turizma, investicijske potražnje i dijela javnih poticaja.

Usporedba sa Slovenijom, Austrijom, Portugalom i Češkom pokazala je zašto je hrvatsko tržište potrebno tumačiti kao spoj više europskih obrazaca. S posttranzicijskim tržištima dijeli visok udio vlasništva, ograničen najam i rastući problem priuštivosti za mlađe kohorte. S turistički izloženim tržištima dijeli pritisak vanjske potražnje, kratkoročnog najma i lokacijske atraktivnosti na obalnim područjima. Od austrijskog modela razlikuje se po tome što nema jednako razvijen institucionalni najamni i socijalni sloj koji bi ublažio tržišni pritisak.

Zaključno, problem priuštivosti stanovanja u Hrvatskoj nije samo pitanje visokih cijena, nego pitanje odnosa između cijena, dohodaka, kredita, najamnina i prostorne dostupnosti. Najizloženiji su oni koji na tržište tek ulaze: mladi, najmoprimci i prvi kupci bez prethodno akumulirane ili naslijeđene imovine. Buduća istraživanja trebala bi zato empirijski detaljnije testirati regionalne razlike, prostorne učinke i prijenos između turizma, investicijske potražnje i stambene priuštivosti, jer se upravo u tim vezama najjasnije vidi kako tržišni rast postaje društveni problem.

 

 

Literatura

Alonso, W. (1964). Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Harvard University Press.

Barbić, T. (2024). Impact of Tourism Activity on Urban Land and Housing Market Activity: Evidence from Croatia. Economies, 12(12), 337. https://doi.org/10.3390/economies12120337

Boras, T. i Tica, J. (2013). Prostorna elastičnost traženih cijena stanova na stambenom tržištu Grada Zagreba. Serija članaka u nastajanju, 13-04. Ekonomski fakultet Sveučilišta u Zagrebu. Dostupno na: https://ideas.repec.org/p/zag/wpaper/1304.html (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Botrić, V. i Kordej De Villa, Ž. (2005). Determinants of Regional Housing Market in Croatia. Paper prepared for the 45th Congress of the European Regional Science Association, Amsterdam, 23.–27. kolovoza 2005. Dostupno na: https://www-sre.wu.ac.at/ersa/ersaconfs/ersa05/papers/289.pdf (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Caldera Sánchez, A. i Johansson, Å. (2011). The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries. OECD Economics Department Working Papers, No. 837. https://doi.org/10.1787/5kgk9qhrnn33-en

City of Vienna. (2026). Social Housing in Vienna. Dostupno na: https://socialhousing.wien/ (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Czech National Bank. (2025). The Czech housing market in the upward phase of the cycle. Monetary Policy Report, Summer 2025. Dostupno na: https://www.cnb.cz/en/monetary-policy/monetary-policy-reports/boxes-and-articles/The-Czech-housing-market-in-the-upward-phase-of-the-cycle/ (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

DZS. (2026a). Indeksi cijena stambenih objekata za četvrto tromjesečje 2025. Državni zavod za statistiku. Dostupno na: https://podaci.dzs.hr/2025/hr/97163 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

DZS. (2026b). Cijene prodanih novih stanova u 2025. Državni zavod za statistiku. Dostupno na: https://podaci.dzs.hr/2025/hr/97571 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

DZS. (2026c). Izdane građevinske dozvole u 2025. Državni zavod za statistiku. Dostupno na: https://podaci.dzs.hr/2026/hr/121331 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

DZS. (2026d). Prosječna mjesečna neto plaća za prosinac 2025. iznosila 1 494 eura. Državni zavod za statistiku. Dostupno na: https://dzs.gov.hr/vijesti/prosjecna-mjesecna-neto-placa-za-prosinac-2025-iznosila-1-494-eura/2470 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Égert, B. i Mihaljek, D. (2007). Determinants of House Prices in Central and Eastern Europe. BIS Working Papers, No. 236. Dostupno na: https://www.bis.org/publ/work236.htm (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

ECB. (2025). Developments in the recent euro area house price cycle. European Central Bank, ECB Economic Bulletin, Issue 2/2025. Dostupno na: https://www.ecb.europa.eu/press/economic-bulletin/articles/2025/html/ecb.ebart202502_01~2f59dafb26.en.html (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Eurostat. (2025a). Housing in Europe – 2025 edition. Dostupno na: https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Eurostat. (2025b). When do young people in the EU leave home? News article, 23 September 2025. Dostupno na: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20250923-1 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Eurostat. (2026a). House prices up by 5.1% in the euro area. Euro indicators, 7 April 2026. Dostupno na: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-07042026-ap (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Eurostat. (2026b). 68% of people living in EU households own their home. News article, 5 February 2026. Dostupno na: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260205-1 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Eurostat. (2026c). House prices and rents went up in Q4 2025. News article, 7 April 2026. Dostupno na: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260407-1 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Fujita, M. (1989). Urban Economic Theory: Land Use and City Size. Cambridge University Press. https://doi.org/10.1017/CBO9780511625862

Glaeser, E. L., Gyourko, J. i Saiz, A. (2008). Housing Supply and Housing Bubbles. NBER Working Paper, No. 14193. https://doi.org/10.3386/w14193

HNB. (2025a). Mjere za rizike povezane s tržištem nekretnina. Hrvatska narodna banka. Dostupno na: https://www.hnb.hr/temeljne-funkcije/financijska-stabilnost/makrobonitetna-politika-hnb-a/mjere-za-rizike-povezane-s-trzistem-nekretnina (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

HNB. (2025b). Kriteriji kreditiranja potrošača – pitanja i odgovori. Hrvatska narodna banka. Dostupno na: https://www.hnb.hr/-/kriteriji-kreditiranja-potrosaca-pitanja-i-odgovori (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Kunovac, D. i Kotarac, K. (2019). Residential Property Prices in Croatia. Surveys, S-37. Hrvatska narodna banka. Dostupno na: https://www.hnb.hr/-/s-037 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Kunovac, D. i Žilić, I. (2021). Dome slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj. Istraživanja, I-63. Hrvatska narodna banka. Dostupno na: https://www.hnb.hr/-/i-063 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Kunovac, D., Đozović, E., Lukinić, G. i Pufnik, A. (2008). Use of the Hedonic Method to Calculate an Index of Real Estate Prices in Croatia. Working Papers, W-19. Hrvatska narodna banka. Dostupno na: https://www.hnb.hr/-/w-019 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Lovrinčević, Ž. i Vizek, M. (2008). House Price Determinants in the Republic of Croatia and Potential Effects of Housing Market Liberalization. Ekonomski pregled, 59(12), 723–740. Dostupno na: https://hrcak.srce.hr/32509 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

McDonald, J. F. i McMillen, D. P. (2007). Urban Economics and Real Estate: Theory and Policy. Blackwell Publishing.

Mikulić, J., Vizek, M., Stojčić, N., Payne, J. E., Čeh Časni, A. i Barbić, T. (2021). The effect of tourism activity on housing affordability. Annals of Tourism Research, 90, 103264. https://doi.org/10.1016/j.annals.2021.103264

Mills, E. S. (1972). Studies in the Structure of the Urban Economy. Johns Hopkins Press.

Muth, R. F. (1969). Cities and Housing: The Spatial Pattern of Urban Residential Land Use. University of Chicago Press.

OECD. (2021). Housing Affordability in Cities in the Czech Republic. OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/bcddcf4a-en

OECD. (2024a). Affordable housing. U Society at a Glance 2024. OECD Publishing. Dostupno na: https://www.oecd.org/en/publications/society-at-a-glance-2024_918d8db3-en/full-report/affordable-housing_1a2ec30f.html (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

OECD. (2024b). OECD Economic Surveys: Slovenia 2024. OECD Publishing. Dostupno na: https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-slovenia-2024_bc4a107b-en.html (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

OECD. (2026a). OECD Economic Surveys: Portugal 2026. OECD Publishing. Dostupno na: https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-portugal-2026_025b3445-en.html (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

OECD. (2026b). Housing prices. OECD Data Explorer. Dostupno na: https://www.oecd.org/en/data/indicators/housing-prices.html (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Quigley, J. M. i Raphael, S. (2004). Is Housing Unaffordable? Why Isn’t It More Affordable? Journal of Economic Perspectives, 18(1), 191–214. https://doi.org/10.1257/089533004773563494

Reinprecht, C. (2014). Social Housing in Austria. U K. Scanlon, C. Whitehead i M. Fernández Arrigoitia (ur.), Social Housing in Europe (str. 61–73). Wiley-Blackwell. https://doi.org/10.1002/9781118412367.ch4

Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55. https://doi.org/10.1086/260169

Saiz, A. (2010). The Geographic Determinants of Housing Supply. Quarterly Journal of Economics, 125(3), 1253–1296. https://doi.org/10.1162/qjec.2010.125.3.1253

SURS. (2025). Residential housing price indices, 4th quarter 2024. Statistical Office of the Republic of Slovenia. Dostupno na: https://www.stat.si/StatWeb/en/news/Index/13428 (Pristupljeno: 27. travnja 2026.)

Vizek, M., Barbić, T. i Čeh Časni, A. (2024). The impact of the tourism accommodation composition on housing prices: The case of Croatia. Tourism Economics, 30(1), 267–274. https://doi.org/10.1177/13548166231180417

Vizek, M., Stojčić, N. i Mikulić, J. (2023). Spatial spillovers of tourism activity on housing prices: The case of Croatia. Tourism Economics, 29(5), 1376–1390. https://doi.org/10.1177/13548166221106442