Tržište nekretnina u Hrvatskoj

Objavljeno od Adrian Babić
image

 

Tržište nekretnina u Hrvatskoj posljednjih godina bilježi dinamične promjene, vođene kombinacijom globalnih i lokalnih čimbenika. U uvjetima porasta cijena, sve većeg interesa stranih kupaca te i dalje relativno viših kamatnih stopa od ostatka Europske unije, nekretninski sektor nalazi se na prekretnici. Razvoj turizma dodatno je povećao potražnju za nekretninama na obali, dok istovremeno vodi do porasta ulaganja u nekretnine namijenjene za kratkoročni najam, čineći ih tako nedostupnima za lokalno stanovništvo. Također, treba naglasiti i uvođenje novog poreza na nekretnine u Hrvatskoj, koji je još uvijek u fazi implementacije i čije će se implikacije vidjeti tek u budućnosti. Ovaj članak predstavit će neke od ključnih čimbenika prilikom analize ovoga tržišta.

 

Pregled tržišta nekretnina u Hrvatskoj

Nakon globalne financijske krize 2008. godine, tržište nekretnina u Hrvatskoj pretrpjelo je značajan pad, a oporavak je bio postepen. Međutim, od 2016. godine, počinje snažan rast, osobito u urbanim područjima kao što je Zagreb, što je rezultat oporavka gospodarstva, niskih kamatnih stopa, te sve veće potražnje za nekretninama. Za Jadran, ključni čimbenik rasta cijena povezan je s razvojem turizma. Zbog sve veće atraktivnosti Hrvatske kao turističke destinacije, mnogi investitori počeli su kupovati nekretnine, posebno u obalnim gradovima poput Splita, Zadra i Dubrovnika, čime su cijene drastično porasle. Također, dodatan problem predstavlja porast kupnje nekretnina za kratkoročni najam. Ovaj problem snažno utječe na lokalno stanovništvo koje zbog visokih cijena i kratkoročnog najma biva potisnuto s tržišta. Za razliku od Zagreba i Jadrana, ostatak Hrvatske nije doživio iste razmjere rasta cijena. To je uglavnom rezultat niže potražnje u manjim gradovima i ruralnim područjima, koji nisu toliko atraktivni za investitore ili one koji traže stambeni prostor. Iako su cijene u tim područjima također rasle, rast je bio umjereniji zbog slabijeg ekonomskog razvoja i migracijskih kretanja. Indeks cijena stambenih nekretnina, prikazan na grafikonu niže, bazni je indeks koji prikazuje kretanje cijena za Jadran, Zagreb te ostale regije. Ova je podjela ključna zbog heterogenosti tržišta nekretnina u Hrvatskoj, odnosno dominacije Grada Zagreba i Jadrana u ukupnoj aktivnosti tržišta nekretnina.

 

Grafikon 1: Indeks cijena stambenih objekata (2015=100)

image

Izvor: HNB

 
 

Posebno je izražen rast cijena u Zagrebu, gdje su prosječne cijene u 2024. gotovo premašile 3000 eura po kvadratnom metru, dok nacionalni prosjek ostaje nešto niži (grafikon 2). Ovo ukazuje na veću potražnju za nekretninama u glavnom gradu zbog urbanizacije, veće gospodarske aktivnosti i infrastrukturnih ulaganja. Pandemija i potresi u Zagrebu dodatno su utjecali na rast cijena jer je porasla potražnja za novogradnjom koja zadovoljava više sigurnosne i kvalitativne standarde. Trend ukazuje na sve veću nedostupnost nekretnina za prosječne građane, što otvara prostor za rasprave o održivosti tržišta i potrebi regulacija kako bi se osigurala dostupnost stambenih jedinica za širi sloj građana.

 

Grafikon 2: Prosječne cijene prodanih novih stanova po 1 m²

image

Izvor: DZS

 
 

Aktivnost na tržištu

Prilikom analize tržišta nekretnina važno je uzeti u obzir i pokazatelje unutar sektora građevinarstva, s obzirom na njihovu izravnu povezanost. Jedan od ključnih pokazatelja je broj izdanih građevinskih dozvola, budući da direktno utječe na ponudu novih stambenih i poslovnih objekata. U posljednjih nekoliko godina dolazi do porasta broja izdanih građevinskih dozvola (grafikon 3), točnije od 2016. godine, što povezujemo i s oporavkom tržišta nakon recesije što je već prethodno opisano. Nakon stagnacije i pada u godinama nakon globalne financijske krize, broj dozvola ponovno raste, što odražava povećano povjerenje investitora, ali i rastuću potražnju na tržištu nekretnina. Snažan rast izdanih dozvola nakon 2020. godine također se može povezati s potresima u Zagrebu, što je potaknulo obnovu i izgradnju novih, sigurnijih objekata. Uz to, porast potražnje uzrokovan turizmom i kontinuirana urbanizacija povećali su potrebu za gradnjom na Jadranu i u većim gradovima poput Zagreba. Više građevinskih projekata znači i povećanu ponudu nekretnina, no spor rast gradnje u odnosu na potražnju može djelomično objasniti zašto cijene nekretnina unatoč tome nastavljaju rasti.

 

Grafikon 3: Broj izdanih građevinskih dozvola

image

Izvor: DZS

 
 

Nakon broja izdanih građevinskih dozvola, promotrit ćemo i broj izgrađenih stanova prema županijama. Broj prodanih stanova u Hrvatskoj znatno varira po županijama, odražavajući regionalne razlike u potražnji, ekonomskim prilikama i demografskim trendovima. Najveći broj prodanih stanova zabilježen je u Zagrebu, zahvaljujući velikoj potražnji, urbanizaciji i priljevu stanovništva. Na Jadranskoj obali, osobito u Istarskoj, Zadarskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji, broj prodaja također je visok, uglavnom zbog interesa za turističke nekretnine i apartmane za najam. S druge strane, kontinentalne županije, poput Virovitičko – podravske i Požeško – slavonske, bilježe znatno manji broj prodaja, što je povezano s depopulacijom i slabijom gospodarskom aktivnosti u tim dijelovima Hrvatske. Ovi trendovi ukazuju na neravnomjerni razvoj tržišta nekretnina u Hrvatskoj, pri čemu su veliki gradovi i turističke regije dominantni centri aktivnosti.

 

Grafikon 4: Broj izgrađenih stanova u 2023. godini

image

Izvor: DZS

 
 

Je li Hrvatska u nekretninskom balonu?

Nekretninski balon javlja se kada cijene nekretnina ubrzano rastu, obično iznad svoje stvarne tržišne vrijednosti, uz prekomjerno ulaganje i optimizam investitora. Vidjeli smo kako posljednjih godina cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu, kao i broj izdanih građevinskih dozvola, što ukazuje na rast investicijskih projekata. Međutim, tržište nekretnina u Hrvatskoj pokazuje i određene znakove usporavanja što prikazujemo na priloženome grafikonu o broju kupoprodaja. Nakon izlaska Hrvatske iz dugogodišnje recesije, uočljiv je trend rasta broja kupoprodaja na tržištu. Vrhunac je dosegnut 2023. godine s ukupno 137.456 transakcija prema podacima Porezne uprave. Međutim u 2024. godini zabilježen je značajan pad, iako prikazani podaci prikazuju broj kupoprodaja zaključno s rujnom. Javlja se pitanje hoće li ovaj pad broja kupoprodaja pratiti i značajan pad cijena. Na prethodnim grafikonima prikazano je kako one i dalje rastu te nema naznaka njihova pada. Iako ostatak Europske unije bilježi pad cijena nekretnina, Hrvatska zasad izmiče tom trendu. Ovaj pad kupoprodaja može ukazivati na ozbiljnije promjene u budućnosti, međutim i dalje je neizvjesno u kojem smjeru će se one kretati.

 

Grafikon 5: Broj kupoprodaja na tržištu nekretnina

image

Izvor: Porezna uprava

 
 

Tržište nekretnina u Hrvatskoj u nadolazećim godinama suočit će se s dinamičnim promjenama pod utjecajem ekonomskih, demografskih i regulatornih faktora. Zbog ovisnosti Hrvatske o turizmu, nekretnine namijenjene kratkoročnom najmu i dalje će biti aktualne, ali regulacije i porezni pritisci mogli bi ih regulirati. Također, zbog kratkoročnog najma postoji velik broj praznih stanova na tržištu koji su tako nedostupni za stanovništvom koje je u potrazi za stambenim objektom. Dok cijene i dalje rastu, kamatne stope i dalje ne padaju značajnije. Visoke cijene, potražnja koju generiraju inozemni investitori i dohodci stanovništva koji ne rastu proporcionalno rastu cijena utječu na domaće stanovništvo koje gubi bitku s tržištem.

 
 

Autori: Domagoj Jurčević i Jana Gorišek

Izvori: